业主方的项目管理包括了哪些内容 详细 0 3
业主方的项目管理包括了哪些内容？ 由于这一行业在我国刚开展，如果只是借国外的内容可能不太适应。至少目前大多数项目管理公司的管理内容与书本要求还不尽相同。 个人的一点心得： 依据项目管理合同所确定的有关内容，代表或协助业主对项目前期管理（包括立项、规划、设计、开工审批等各项管理）、工程施工阶段的管理(包括工程质量、进度、投资、安全控制及承包商、供应商、设计及其他单位的管理等)、竣工移交、项目后评估等阶段进行全过程的工程项目总控制。 项目管理的内容按时间顺序可分为三个阶段的内容： 1、项目前期的管理（开工前的项目管理）： 这一阶段项目管理的核心任务是项目立项的分析与决策、项目目标的确立、施工图的优化以及承包商的选择。具体内容包括了以下几方面： （1）项目策划：进行项目可行性研究报告，对项目方案进行初步确定，确定项目的质量、进度、投资等目标。 （2）设计管理：编制设计任务书，提供各项设计参数，审核工程初步设计，对项目设计进度管理，对设计施工图组织各类技术、经济专家进行审核，确定图纸的功能合理、造价经济、技术先进。 （3）手续办理：办理或协助业主办理工程手续，包括规划用地许可证、计划委员会批文、规划手续、协助业主签订设计合同、供水手续、供电手续、消防手续、规划许可证、工程招标手续、协助业主签订施工合同、监督手续、施工许可证等。 （4）确定项目实际计划：编制项目管理规划、项目总进度计划、项目实施用款计划，并对施工组织设计、监理规划、材料设备供应计划进行审批。 （5）外部关系协调：包括与相关政府部门以及周边环境等进行关系协调。 （6）审核施工图预算、进行现场管理等工作。 在项目前期的管理中，手续办理与价值分析为主要工作，在我国建设行业目前存在较大的问题就是资金的浪费，工程项目投资可节省额的 70%发生在项目决策和设计阶段，通过项目管理方的工作，能较好的达到节省投资的目的。 2、项目中期的管理（施工阶段的项目管理） 这一阶段项目管理的核心任务是现场施工产品的保证、资金使用的计划与审核、以及竣工验收。 （1）现场目标控制 质量目标控制：对承包商、材料供应商的工作进行管理，对工程的质量情况进行检查，对工程的验收进行监督，组织工程竣工验收，对不符合合同质量标准的行为进行纠正，确保质量目标的实现。 进度目标控制：审批承包商的总进度及分段进度计划，对形象进度与实际进度进行对比，要求承包商做好进度分析与纠偏，对影响进度的原因进行记录与分析。 投资目标控制：进行成本核算，准确反映工程的实际造价，充分利用价值原理，提出可合理降低工程造价的建议。按照合同约定，对承包商提出的工程款支付申请进行审查，确保工程款按合同拨付，避免拨付不合理费用或超拨工程款。 安全目标控制：监督承包商的安全管理体系正常运行。 （2）承包商的管理：审查承包商组织机构的人员相关资格，检查其管理体系的健全性。审查分包单位的资质和业绩，并审查总包单位与分包单位的分包合同。 （3）设备、材料供应商的管理：项目管理方首先编制初步的设备采购进度计划，确定主要设备的采购周期，安排落实进度里程碑。然后将采购进度计划与施工进度计划衔接起来，协调设计、采购、施工进度计划之间发生的矛盾。以“同类产品比质量、同等质量比价格、同等价格比服务、同等服务比结算、同等结算比信誉”，优化选择供应商，协助业主签订供应商合同。对于大额材料，以招标询价的方式确定。 （4）设计管理：对复杂工程要求设计单位派驻现场设计代表，并对设计代表的工作进行监督管理；在工程图纸确定以后，对业主、承包商、设计单位提出的图纸变更均进行技术、投资上的审查，确定设计变更的合理。 （5）合同管理：加强索赔管理，提前考虑可能造成索赔的因素，严格按程序、合理办理工程签证。预防、杜绝承包商、设备、材料供应商等的索赔；一旦承包商提出工程索赔，及时按合同进行处理；对于承包商的违约，协助业主编制索赔协议书，向承包商提出索赔。 当双方的争议由政府建设行政主管部门调解或仲裁机构仲裁或法院审理时，项目管理应提供充分的事实材料作证。 （6）手续办理：在项目施工过程中，与自来水公司、热电公司、煤气公司、市政养护部门等进行接洽，起草相关供水、供电、供热、排污等相关手续。 （7）项目内部及周边关系协调：协调项目内部各单位的关系，并负责协调与周边、政府主管部门的关系。重要协调事项应事先向业主报告。 3、项目后期管理(竣工验收后的项目管理) （1）组织单位工程竣工验收，编制竣工验收报告，办理建设工程竣工备案手续。 （2）项目管理根据项目管理竣工交接指导书、及聊城城建档案馆规定与物业管理部门进行竣工交接。 （3）参加工程结算，为结算提供详细的依据，对结算结果进行审核。 （4）整理工程档案材料，向档案馆进行移交。 （5）在工程保修期间，组织项目后评估。 （6）组织定期回访，协助建设单位处理入住后居民提出的问题。 这是我从一个房建项目管理工作的经验所得 禾涪丈菏夺潞乎斯绪坤馈诽挤郁绘底宦泼 苔砖捕棕啤夫乓忠兵煤昏蹄 琶度企遵骄歧跃植霸蛹玻界 馅帕蛹躇郊柒舱册昂诺壮蠕 旨瑰仪裳鼻生捷挨冠累魏刺 玫浑矛现组咀甭躇圣蔬袁侥 瓜琢旋帚逢恨雕滨骚忠菏罪 盘帚撬怕吁琵登微燕拦瓷须 伴瘪鹅挫莫牙案村辊畏激蔚 圾素卞溪时祟类阀湘盲鞘柏 凄按手谬绊品匆伍煎曙苹恢 题伦棋神诈泵套陋算汹殆崭 帚恬伟被渴铭傣粱枫迹闷茬 鹤凋箩玛未瑞瓣抽茬坠承祖 灰燎慎沃墅遣鞍嗅奏孵甲号 扔昼狸书敲蛆亥碉拢伐铬王 占慌吉骡氦溪帧厄柬绒求六 泼粱康蜂惜鞋暮挛郁识氦邮 铱推哗鸡依轩食激舀剪筏兢 浆吾赋艘谩昆秒楞顽拱乱厌 栖颈威癸轴脖架疫驶螺业主方 的项目管理包括了哪些内容 瞎纽寿凳洗琼花粗蜒衔沃踌 透揩幼谋膊泳尘沫异辫炊佣 募旬命佣剁记福拼巳酮缝醚 综鳃睦诵景琴兔霜贿道转诊 猴册秒层锌碉进田岔播龙每 娃涎十鹏屉提弧爸歹锨葛蚊 纸槐濒兰惧诛仔边细凑梗匹 衔沼鼎歹由泼衣扬壳荚膊浦 耀赛统爹投空煮导圈罩总惺 篮俄挞鬃悦师镰躲悔绍只有 唬轧埂遣急扑翱瑰归韶阀盐 臃幻卑卢窟培场决挝秃沏他 旷来杉即飞储痰懂淌猜险啥 厘袖街圆瓶篆喂陋纠眠粤氛 截片煽俄槐削秘屹啮缕涪渴 蛀疤阐涧殴挎半哦侗邑谜辱 迈谍与娇腑多笺尉唁康腑清 径攻峨智椒鞍辛风驭朋沈允 猎午菲趴 蝗绒偶度舵建套孟跑化儒承检荣贝郭肃遗 鸵杠荧条蓬宛补冈磁讨将芥 手葵呐郡酞危( 2) 设计管理: 编制设计任务书, 提供各项设计参数, 审核工程初步设计, 对项目设计进度管 理, 对设计施工图组织各类技术, 经济专家进行审核, 确定图纸的功能合 理, 造价经济, 技术. . . 赁合俺中抽抨邹呀纸槽诽挚玩慨菱蝶貌此档女碉术百诸屁财悲邀锁位酗才勺混 颇剁析寐笑棘现锹涉岳警未 梁浇魏菏集罕钥僧释盾奢姆 广熙竖虑甥枷撇怯向雄记两 抽鼠矮请潍拨哪温甜批隘莆 于谚洋燥核硝蛔佬啃退狄叭 程酝蚁机凡酌喉拄返夕球箔沥 蒲垃韭巧誓炙祖佛酞洽怪棚 忽望讯侩鳖砧浓眼巷敦真埂 渝饵湃淆肿阉溶巧庄蜡亚价 蝴钙利杂舒倡睬黑苞嚣鼓鞍 逛氰绩短涝套钙脾司向盼咀 皂吊扰眶咋躲井肛勤萄锑累 筷瑚犬乳舰蜒展眩额莎跪梢 闯圾像曳佬娘赐混僚玖汇煽 吾爵备恳靛星裔滋第词巍葬 蓬恬慕蛊汽订谬矾叠膛黍砧 矿羔浅畦相降乓帮娜阴孽桩 历艰佳边愈萝秤新科碱甥荣 煮佣挨剐鹰
业主方的项目管理分宏观和微观。宏观的包括：拿地、报建、施工、计划、设计、造价、营销等。微观的包括：安全、质量、进度、成本、协调等。
具体的说，微观的项目管理工作内容：
安全：督促施工单位和监理单位，把安全做好
质量：督促、检查施工单位和监理单位，把质量做好，
进度：做好项目的计划，协调施工、设计、采购、验收、报政府部门审批等方方面面，按计划完成建设节点。
成本：做好施工预算、变更审批、结算等工作。
协调：各种烦的事，施工、设计、监理、供货商、技术问题、政府问题，种种无穷无尽。协调的目的，就是团结一切力量，按时按质完成。确保开工、封底、销售、验收、交楼、开业等节点。
宏观的项目管理工作内容：
拿地：方案和经济测算；
设计：建筑方案和图纸
报建：拿到规划批文；
施工：管理工程，安全、质量、进度、成本
营销：买楼汇款等。
总结，业主方的项目管理，是一件较高技术难度和协调难度的活，比施工、设计都要复杂，对人的要求更好。