摘要：施工工程保修阶段是工程施工监理的重要组成部分，是施工后安全状况的监督管理。

关键词：建筑工程；保修阶段；工程监理

工程建设监理组织机构是一个由多个监理单位组成的工程建设监理体系，根据监理委托合同统一组织、协调、指导，由多个监理单位组成。他们在服务工作内容上实施了全过程监理，可以概括为：监理单位主要协助业主做好施工招标准备；施工合同签订后，监理单位在业主的委托和授权范围内，以施工合同为基础，对工程施工进行全面监督管理，即对监理工程的质量、进度和成本进行全面控制，对合同和信息进行管理，对工程参与者进行组织协调。监理制度的实施，将建设监理单位引入业主与承包商作为中介服务的第三方，以经济合同为纽带，提高工程建设水平，初步形成相互制约、相互制约、相互制约、相互促进的新措施，有利于工程建设工程质量的进一步实现，有利于提高工程质量和控制效率。

1.监理依据和工作重点

1.工程保修监理依据。工程保修是指工程质量保修，监理应按照《建设工程监理规范》、《深圳市建设监理规范》、《工程建设监理合同》、设计文件和工程质量检验评价标准进行。为保证及时保证质量，施工合同还应规定工程质量的保修金额(一般为工程总成本的5%)、保修金的保留和支付方式以及保修金的利率。业主与承包商协商后，也可签订专项工程保修合同。

2、计算项目保修期。项目的保修期应根据监理单位与业主签订的《项目建设监理合同》和业主与承包商签订的《施工合同》文件规定的期限。监理合同规定了监理业务期限。目前，一般保修期为1年，施工合同规定了承包商负责项目维修的期限，但必须符合《国家建设工程质量管理条例》第六章建设工程质量保证的规定。因此，施工合同规定，除屋面防水工程外，其余工程的保修期为2年。

3.保修阶段的监理重点应根据具体项目对象和项目使用情况确定。笔者认为，以下内容应列为监理重点：

(1)对应沉降观测的建筑物，应注意其观测结果、观测方法、技术要求和沉降稳定性。如发现异常情况，应通知设计和质量监督部门进行分析、研究和处理；

(2)调查工程质量问题和质量缺陷，重点关注楼层、墙壁、天花板和门窗工程；

(3)调查屋面、浴室、外墙的防水效果；

(4)给排水管是否漏水，卫生洁具是否使用。

2.监督工作的方法和措施

1、项目进入保修阶段，承包商已撤离现场，监理单位应根据项目规模（无项目监理机构）在参与项目施工阶段监理的监理人员中保留必要的人员。

2、监理人员应与业主密切联系，注意项目使用是否正常，并随时听取用户意见。同时，与相关承包商保持电话联系，并要求承包商指定联系人。

3.单位工程竣工验收时，督促承包商向业主提交《质量保证书》，包括具体保修项目、期限及相关承诺。

4.组织承包商对项目使用情况进行质量回访，一般每半年进行一次。并组织用户在气候突然变化(台风、冬季低温)后进行检查，如台风暴雨，发现问题按单位项目登记。

5.在项目保修期一年到期前1-2个月，监理人员应组织业主和承包商对项目进行全面的目视检查。发现的问题和需要维护的问题

内容按单位工程列表登记。

6、监理人员对用户反馈的意见和以上质量回访与检查中发现的质量问题与缺陷发现的原因进行详细调查分析，并确定质量缺陷的事实和责任。比较严重的质量缺陷应由监理人员组织业主、设计人员和承包商共同研究确定原因。关键是要确定该工程质量缺陷是否在正常使用条件下产生的。因为国家《建设工程质量管理条例》规定的是在正常使用条件下，工程存在的质量缺陷均应由承包商负责，无条件保修。监理人员及时发出《工程维修通知书》要求承包商在接到通知书十日内派人进行维修。比较重大的质量缺陷，如基础不均匀沉降和屋面地下室渗漏等质量问题要求责任方提出缺陷的处理方案，经过监理、设计人员、业主方共同审批后，由监理人员监督实施处理。

7、承包商若不能按监理人员要求及时进行维修，监理人员应书面通知业主，可由业主委托其他承包商完成。（同时，监理人员要与原承包商沟通。其维修处理发生的费用依据施工合同规定在质量保修保证金中扣除。

8、当监理合同约定的工程保修期监理业务过期后，承包商应按施工合同和国家《建设工程质量管理条例》的规定仍需对工程继续履行质量保修义务。

三、关于地基基础和主体结构工程的最低保修期限问题

1、国家《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

基础设施工程，房屋建筑的地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；笔者发现目前设计施工图纸文件中，均未有该工程的合理使用年限。据国家《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）规定的3类普通房屋和建筑物，其设计年限为50年，并明确工程是在正常施工、正常使用和正常维护的前提下才能满足的条件。

2、在保修阶段监理工作中发现工程竣工验收合格并移交使用单位后，有的使用单位擅自改变设计使用功能，即出现工程的非正常使用条件，增加了结构的活荷载甚至破坏了屋面和外墙面防水功能等情况。举例说明：

（1）楼层办公室改为档案资料室，宿舍改为文具仓库；

（2）屋面上加设太阳能热水器，电视等无线接收设备，屋面和外墙面设置大型广告牌；

（3）室内进行二次装修扩门拆墙，改变水、电管线；

（4）屋面天沟灰尘和生活垃圾和生活垃圾堆积，天沟流水不畅，个别水落堵塞等。

监理人员一旦发现上述情况，即应书面通知业主或使用单位，并提出处理意见，引起重视。

3、关于地基基础和主体结构分部保修如何实施，缺乏具体配套措施不好操作。因保修期为50年，是人生的大半辈子。岁月沧桑，人事沉浮，50年后去哪里找承包商和责任人？又如何分清责任工程是否属正常使用和正常维护。

四、应采取的措施

1、监理单位把工作重点和主要精力放在施工阶段监理工作中，无疑是正确的。只有在施工阶段对工程质量进行有效的、严格的控制，不留人为质量隐患，使工程竣工每一分部质量均达到设计和施工质量验收标准，同时满足用户的使用功能要求，使业主放心使用。大量实践证明，施工阶段监理工作越到位，保修监理工作量就会大大减少。

2、当房屋建筑工程投入使用过程中，由于荷载对结构构建产生时间效应和构件在温度和湿度变化中以及地基的沉降等原因会产生变形。同时，在建筑物协调变形过程中会产生次应力的不利影响。（当然，在正常设计、正常施工以及正常使用和维护条件下，以上结构、构件不会发生超承载力极限状态和正常使用极限状态的质量问题。）故工程在使用一阶段后，会出现这样、那样质量小问题是正常的，也是难免的。所以说工程质量保修是必要的，即使竣工验收质量达到优良等级的工

程也不例外。

3、监理单位对保修阶段也要像施工阶段也要像施工阶段监理那样重视，就像工业产品售后服务那样，想用户所想，急用户所急。搞好保修阶段监理工作，也是监理单位提高资信度、保持监理行业形象，创监理品牌的重要方面。

4、监理人员首先要模范地贯彻执行国家《建设工程质量管理条例》关于有关工程保修的规定，在施工阶段监理工作中，严格控制材料、构配件质量和施工操作工序质量，确保工程在正常条件下施工。同时呼唤业主方要确保工程的正常使用条件和采取正常的维护措施，以求房屋建筑工程达到设计规定的使用年限。

5、国家和各级建设行政主管部门在贯彻国家《建设工程质量管理条例》中，制定关于房屋地基基础和主体结构保修期为50年的相应的具体配套措施，以便于实施。