近年来，随着房地产监管的进行，房地产市场逐渐向具有成本效益的买方市场过渡，市场价值的合理回归使房地产开发商的竞争发展战略也发生了重大变化，逐渐从产品差异化战略调整到提高产品质量，有效降低发展战略的成本，该战略的转变也提出了更高的要求。

项目招标采购是项目建设中控制成本、选择优秀承包商的主要手段。长期以来，项目招标采购在房地产项目开发中发挥着重要作用。
工程招标采购的目标效果是通过竞争报价降低和锁定成本，确定优秀的承包商，承包商的确定也意味着工程建设的质量和进度一般锁定，因为优秀的承包商一般具有丰富的施工技术经验、成熟的管理、良好的市场声誉，一旦选择，工程质量和进度完成后可以预期。

但在实践中，这种采购效果并不总是可以达到的。从竣工后的反馈（排除异常事件干扰）来看，效果较差的招标采购项目――质量和进度不符合合同要求，成本突破，往往是由于招标采购的诸多环节存在问题，导致成本锁定或承包商确定的偏差。

本文从工程实践出发，逐一影响招标采购效果的因素，分析偏差原因，提出相应的解决方案，提高工程招标采购效果。
一、提高工程招标采购效果的对策

1.详细准确的技术标准
详尽而准确的技术标准是提高工程招标采购效果的基础保证。
房地产开发项目的工程承包体系多为总分包方式，即项目主体部分由土建安装总承包商中标，铝合金门窗、外保温系统、干挂石、防腐木工程等其他专业分包项目由施工方指定分包。

由于土建安装总承包项目在材料、劳动力和机械组成方面更加透明和普遍，设计图纸可以充分表达招标的技术要求。对于高度专业的分包项目，特别是非常规标准，如果没有充分研究和深化设计，仅依靠设计院的建筑设计图纸，不能准确、全面地解释技术要求，如铝合金门窗设计图纸，一般设计院只能显示设计尺寸，其他方面参考指定的图纸，但铝合金型材、玻璃、五金、密封胶规格、品牌要求、来源、等级等门窗组成，缺乏足够的说明，具体的连接节点往往不够清楚。

在此基础上，如果投标报价没有深化研究，将导致投标人按照不一致的技术标准，在最低价格评标原则下，投标人成功投标，往往采用低质量标准投标方案，所以中标人的施工后果是项目质量不能满足要求，采购目标效果自然不能达到。
对于这类专业性强或非标工程的工程采购，技术标准的准备可采用以下方法:
首先，组织相关设计师、技术人员和材料人员对标的项目进行材料标准研究和性能研究。这些研究必须在充分的市场研究和质量和效果的基础上确定相应的技术要求，经过详细的技术确定相应的技术要求。对于节点深化设计的问题，如果自身设计实力不足，可以通过一轮技术方案评估确定投标人的专业能力。由于投标人具有丰富的专业技术和经验，他们往往可以事半功倍。

除上述图形表达外，为了更加清晰，还应组织招标单位根据图形要求制作标的物样品并送样，并通过送样评价和封样确定招标实样标准。这样，在既有图形要求又有实样标准的情况下，技术标准的详细性和明确性基本可以得到保证。
2.合理的招标商务支付方式

合理的符合工程实际情况的招标商务付款方式是提高工程招标采购效果的重要商务条件，对于吸引优秀承包单位参与竞标及报价是非常重要的。一般来说，申请投标单位都会把招标项目的付款方式作为是否参与投标的先决条件，因为不同的付款方式对投标单位现金流和利息的影响是不同的，大比例垫资或支付周期过长等苛刻的付款方式会使中标单位在施工时出现资金周转困难和财务费用增大的风险，甚至工程无法按时竣工。

而房地产开发商为了降低财务费用和迫于融资的难度，在工程款支付上一般都倾向于最大限度的使用延期支付手段，若如此，则将严重挫伤申请投标单位竞标的积极性，导致优秀承建商在前期洽商时就退出，从而只能在水平一般的承建商中选择，最终的结果是工程的质量和进度受到影响。 因此，为了吸引优秀的承建商来参与竞标，工程的付款方式需灵活制定，在投标单位和自身公司的现金流中取得一种平衡，也就是说合理的使用延期支付手段。对于总包的土建工程，由于施工周期一般较长，可预付一定的周转资金，其余工程进度款按月报产值的30～40%支付，待主体结构封顶，一次性支付至75～80％，审计结束后支付至90％，留10％作为保修金在保修期满后支付。

这样的支付方式，既有利于施工单位资金的周转，也有利于建设方合理的利用延期支付手段控制现金流，同时，还有利于促进施工单位加快施工进度。而对于一些施工周期较短的分包工程，例如3个月左右，由于工程量相对较小，可不付预付款，根据工程施工流程设置节点付款，即材料入场可根据材料入场价值支付一定比例，安装工作量完成50％按一定比例支付，全部竣工通过内部验收后再支付一定比例等，这些支付的比例可按照中标价预先计算好，在支付时可省去审核的时间，提高付款的效率，保证现金流顺畅迅速的情况下促进施工进度。 3、邀标对象的细致遴选 邀请投标对象的细致遴选是提高工程招标采购效果的源头环节。

房地产项目工程招标采购一般采取邀请招标，邀请的家数在3～4家之间，过多会使招标的协调管理难度加大，也会使招投标周期延长；少于3家，则不能实现充分竞争，也容易发生串标事件。 邀请招标对象一般通过各种渠道发布招标信息，接受报名，前期接洽，考察公司生产加工能力或最近1年内完成的与本招标标的物相似的项目。在这一阶段中，遴选优秀的适合本项目的竞标单位是主要目的，也是整个招标采购工作的源头环节，但易出现的偏差是，考察下来确定投标的公司在承建实力、水准上不在一个档次上，而不同档次水准的公司在承建质量和成本控制水平上是有着显著差别的，若不同水准的公司在一起竞争，将不能保证在提供相同优质水准服务基础上比较出最低报价的，最终会造成优汰劣胜的相反效果。

目前我国的建筑市场基本实现了充分竞争，但同时也存在鱼龙混杂的现象，虽然很多公司的资质都可以达到要求的标准，但实际上，各自的实际承建水准却大有区别，如果仅凭资质和过往业绩是不能准确遴选出好的竞标者的，必须要实地考察申请投标单位公司规模和当年内完成的与本招标项目相近的项目，并制定相应的可量化的评分标准予以排选。此项工作虽然较为繁琐和耗费精力，但只有严格细致的挑选，才能保证考察选择到在同一水平线上的优秀竞标者。 4、中标前的询标澄清 中标前的询标澄清是保证成本控制效果的必备环节。目前的房地产招标项目中，绝大多数都是采用最低价中标的评标原则，因而有些竞标单位为了中标，在投标时有意漏报项目或针对一些报价要求不明确的部分采取模糊处理，待中标之后，在施工当中提出增加费用的要求