随着建筑市场风险的增加，市场监管的加强，市场管理体系的进一步完善，建筑单位的风险意识普遍增强，目前的建筑市场正在发生根本性的变化。建设市场多年前僧多粥少的现象，如过眼云烟，一去不返。甚至有工程项目待嫁闺房找不到婆家的现象。总的来说，这种现象是积极的，这将促进建设市场的进一步规范。过去，建设单位难以收取的噩梦工程资金也将被历史洪流无影无踪。对于信誉差的建设单位来说，后果更像是噩梦。

在这一新形势下，工程招投标、合同管理对承发包双方来说都在变的越来越重要，工程招投标不再只是一个纯粹的报价问题、合同管理也不再仅是一个签字那么简单。简单来说，已经成为风险管理的问题。至少在投标过程中，无论是否有意识，调查对方的信用和财务状况都成为不可或缺的关键环节。合同模式的选择对双方建立合作和信任关系尤为重要。

现在我和大家讨论一下我在工程合同管理和招标方面的实践经验，以达到抛砖引玉的效果。

一、确定合同总价

目前，建安工程有以下形式：

（1）实际结算的合同类型：合同总成本以双方最终确认的项目预算为准，施工单位风险最小，几乎所有市场风险均由业主承担。缺点是：①、招标时，发包人的选择范围较小，最终确定的成本往往较高；②、由于在前期双方很难对工程总造价取得共识，可能因此影响工程款的支付，工程进展步履维艰；③、在履行合同的过程中，一旦双方发生信用危机，将对总成本的检查产生巨大的负面影响。这类合同的优点：①、招标程序简单快捷，双方只约定一个优惠范围，可进场组织施工。非常适用于工期紧、工艺简单、总金额小、合作基础好的建设项目，包括道路、管网等配套项目。

（2）合同成本一次性死亡类型：一般情况下，合同成本以投标人的投标报价为合同总成本，除工程量变更外，工程结算不调整。这类合同的缺点：①、施工单位承担的风险很大，合同是施工单位潜意识中的不平等条约，双方难以建立长期稳定的战略合作关系。往往发包方的每一个工程都必须进行招标才能选定施工队；②、当市场价格波动较大时，建设单位可能无法承受市场的影响，导致项目搁浅，最终导致承包商双方失败。这类合同的优点是：①、双方对合同总成本都有非常明确的目标，给工程款的支付和最终结算带来了最大的便利。这类合同更适合工期短的项目。

(3)除双方约定的材料品种据实调差外，总成本基本包死。这种模式是第二种模式的合理补充。这类合同的优点是：①、在招标过程中，由于部分解决了施工单位的风险，可以增加施工单位之间的竞争，更有利于降低成本；②、在这种合同模式下，双方的风险共担有利于与双方建立合作关系。适用于多层住宅楼、小高层住宅楼等一些大型项目，可采用钢材、水泥调差、其他材料不调差的方式。

(4)我做的装修工程少，经验不多。和同行沟通的时候，一般都觉得太黑了，管理起来真的很伤脑筋。这也是建筑业信贷严重缺失的体现。对于刚进入市场的建设单位来说，也可以说是一个很好的时机，只要能赢得客户的信任，就能占据自己的蓝天。目前，甲方应重点关注装饰材料的质量和价格，以确保结算不当。从总量来看，装饰工程的主要材料有很多种，包括板方材、吊顶材料、灯具、卫生洁具、石材、地砖、涂料、五金锁、玻璃等。一般专业店配套产品比较齐全，比如经营板材的商家一般都有大芯板、夹板、木楞、饰面板等。甲方只需指定大约七八家销售商进行相对较大的项目。一些中心城市有综合性的装饰材料超市，价格透明度高，信誉好。大型商业项目一般都有折扣价，甲方采购风险大大降低，质量和售后服务也有保障。

以上各种确定合同价的模式，很难说哪一种更好一些。应该按具体工程的类别、大小、特点清来确定哪一个模式的合同更适用于该工程。

二、工程分包

目前，建筑市场正在向专业方面发展，专业施工可以更好地保证工程质量。从建筑法的角度来看，工程分包是违法的。但工程分包普遍存在，存在有其合理性。单从这方面来说，建筑法必须修改，这只是时间问题。门窗生产一般由专业厂家完成，现场安装工作量小是市场上最常见的分包工程。标准施工工程合同管理thldl.org.cn在文本中，屋面防水工程的保修期为五年，是除结构外保修期最长的施工内容，即甲方风险最大的分包工程，尤其是倒置屋面。由于工艺多，如漏雨，一家防水公司根本无法维修，维修费用惊人，最终导致争吵。更可气的是，我以前工作的一家房地产公司也分包了挖土方工程。当时挖土方市场价3元/立方米，定额5元左右。由于总承包团队的困难，挖土施工团队最终放弃了。

一项工作是否适合分包，主要取决于市场上是否有相应的配套制造商（有利于降低成本），以及总承包商的保修责任是否可以明确界定。如果与配套厂家有难以逃避的关系，可以通过向施工单位介绍施工队伍来解决，不仅可以看到直接利益，违反原则，否则将支付学费

三、材料供应

建筑材料采购主要包括甲方供应、甲方指定品牌、施工单位采购三种模式：

（1）甲方供应材料：甲方负责采购供货，结算时按供货价格调整材料价格，按工程款扣除的部分材料。因为是甲方的材料，所以这部分材料与施工单位没有市场风险，同时不需要提前支付一分钱，等于拿甲方的资金做自己的业务，根据目前的定价模式不减少利润，甚至可以免除甲方的利润承诺，一般来说，在质量问题上也可以从甲方获得经济补偿。有一次，我做了一个户外电缆敷设项目（没有甲方材料）目标，根据电缆制造商的报价，总成本108万元，最终施工单位报价超过78万元，我感到很困惑，目标再检查没有错，总是觉得施工单位这次必须砸锅，但从施工单位项目经理的表达这次他们赚了很多钱。经过深思熟虑，我终于知道了答案：施工单位在投标过程中的利润主要是由于配额中的大量水，而不是材料价格因素。在报价过程中，施工单位通常会根据总成本折扣的几点来考虑投标项目。但是，如果主要材料由甲方供应，从逻辑上讲，施工单位在报价时必须考虑甲方供应材料。我一分钱也赚不到，但我不能赔钱。扣除甲方供应材料金额后，必须按基数折扣，假如我们在招标时把电缆定为A供材，结果肯定比78万高很多。由于产地、规格、质量不同，这种模式主要适用于市场上价格差异较大的产品。该模式主要适用于市场上因产地、规格、质量不同而价格差异较大的产品。如灯具、开关、插座、卫生洁具、防盗门、散热器、石材、高档涂料等。

(2)工程合同管理中指定厂家的材料:指甲方在招标阶段指定厂家和规格，由施工单位购买的部分材料。这种模式不占用甲方资金，一般不会发生经济纠纷，适合采购各种主要材料。如果甲方熟悉建材市场，可以在招标文件中尽可能多地约定未来项目中拟采用的材料品牌和规格，这对今后的项目质量管理非常有利——只有好的材料才能做好项目。例如，我不能指定屋面防水工程中的防水卷材分包，但我必须指定材料制造商。

(3)施工单位自购材料，原则上只需现场监督控制质量即可。